各街道辦事處、區直相關部門:

　　《大亞灣開發區關于促進土地資源高效利用的若干措施》及2個配套實施細則業經2025年第26次區政府常務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向我局反映。

　　特此通知。

　　附件：1.配套細則之一——住宅用地規劃建設實施細則

　      　2.配套細則之二——未開發用地中短期規劃建設實施細則

　　惠州市自然資源局大亞灣經濟技術開發區分局  

　　2025年10月23日    

大亞灣開發區關于促進土地資源高效利用的若干措施

　　為進一步加強土地資源要素保障，提高我區土地資源利用效率，推動經濟社會高質量發展，按照《大亞灣開發區加快經濟高質量發展實施方案》和區黨工委全面深化改革重點工作安排，根據《自然資源部關于完善工業用地供應政策支持實體經濟發展的通知》等國家、省、市有關政策規定，結合我區實際，特出臺本若干措施。

　　一、支持工業用地供應由出讓為主向租賃、出讓并重轉變

　　經區招商部門引進的工業項目，可采取彈性年期出讓、長期租賃、先租后讓的供應方式進行土地招標拍賣掛牌。推行工業用地“標準地”供應、“帶項目”供應、“帶方案”供應。由區負責招商的部門牽頭制定項目投資協議，會同相關職能部門對項目主體進行評估考核，對產業監管協議履行情況加強管控。

　　（一）彈性年期出讓

　　采取彈性年期出讓的，出讓價格標底按不低于彈性年期與最高年期的比值進行年期修正。彈性年期出讓的土地使用權出讓年限不低于20年，不高于50年。

　　（二）長期租賃

　　采取長期租賃的，租賃期間租金不調整的，可按不低于該宗地50年工業用地出讓評估價格的2％確定年租金標底；租金調整的，可按該宗地50年工業用地出讓評估價格的2％確定首期年租金標底；租金調整周期不得低于5年，以后各期租金標準應依據屆時土地評估價格或土地價格指數確定，但漲幅不得高于上期租金的10%。首期租賃期限不低于5年，不高于20年。租賃期限屆滿前，承租人可提出續期申請，租賃期限與續期期限之和不得超過50年。

　　（三）先租后讓

　　采取先租后讓的，租賃年限一般不超過5年，租賃期和出讓期合計年限不超過50年。租賃期租金標準按照租賃期與最高年期的比值進行年期修正確定。轉出讓后，已交租金沖抵出讓價款。租讓年期之和不超過法定最高出讓年限。

　　按本款供應用地50年市場評估價不應低于相同地段相應用途級別基準地價的70%，不應低于國家、省規定的土地出讓最低價。

　　（四）支持工業用地預告登記轉讓

　　開發投資未完成出讓合同約定開發投資總額25％的國有工業項目用地，涉及轉讓建設用地使用權的，可先簽訂轉讓合同，辦理不動產預告登記，待開發投資總額達到法定要求時，再依法辦理不動產轉移登記，轉讓方存在違約行為或涉及閑置土地的，在申請辦理不動產轉移登記前須依法依規依約處理到位。受讓方可憑預告登記證明辦理項目規劃、建設、環評、消防等審批手續。開發投資額的認定，以有資質的中介機構出具的審計報告或評估報告為依據。

　　（五）支持產業用地混合供給及開發利用

　　本《措施》實施后以招標拍賣掛牌方式供應包含工業用途與其他產業用途（不包括商品住宅）的混合用地，其中工業建筑面積占比不得低于50%（不含50%)，用于行政辦公及生活服務設施等用地面積占比不超過7%，且建筑面積占比不得超過工業項目總建筑面積的15%；涉及多種用途混合的，應依法依規合理確定各用途的使用年限，按照不同用途分項評估后確定出讓起始價。

　　同一土地使用權人相鄰多宗國有工業用地可統一規劃布局、適度集中建設生產服務、行政辦公、生活服務設施，生產服務、行政辦公、生活服務設施用地面積和建筑面積分別占總用地面積、總建筑面積的比例可不減少，但不得單獨分割轉讓、抵押。對融合研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產等創新功能的新型產業用地，其配套行政辦公、生活服務設施建筑面積應控制在總建筑面積的30%以內，且不得單獨分割轉讓、抵押，并應當將此要求在土地有償使用合同或補充協議中作出明確規定，在不動產登記簿和不動產權證上予以注記。

　　二、合理確定出讓起始價，降低用地成本

　　（六）優化土地出讓起始價定價原則

　　調整經營性用地（商業、住宅）掛牌出讓價格定價做法，將拆舊復墾指標費用列入土地前期成本，作為地價評估時的修正因素，不再單獨予以疊加計算。同時，優化評估機構地價評估案例選取原則，結合估價對象周邊區域規劃條件、區位因素、開發規模、樓盤檔次均較相當的土地建成物業銷售（租賃）價格計算土地價值，并將房地產項目實際銷售價格納入選取案例，合理測算地價。

　　（七）降低產業用地成本

　　屬于省確定的優先發展產業且用地集約（容積率和建筑系數超過國家規定標準40%、投資強度增加10%以上）的工業項目，以農、林、牧、漁業產業初加工為主的工業項目，土地出讓價格可按不低于土地評估價的70%執行。土地優惠價格計算比例需結合產業項目投資指標綜合確定，按比例計算后低于該項目實際土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取的相關費用之和的，應按不低于實際各項成本費用之和的原則確定出讓價格。已取得國有建設用地使用權的土地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

　　三、支持存量用地開發建設

　　（八）支持商品住宅項目開發建設

　　在2025年12月31日前（含當日）取得《建設工程規劃許可證》、且建設單位承諾規劃許可后2個月內取得《建筑工程施工許可證》的商品房住宅項目，根據《惠州市區2024—2025年新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》的規定執行規劃管理，由區自然資源分局制定相關實施細則。

　　（九）鼓勵居住用地先行開發建設商業部分

　　已取得用地手續、現狀尚未開發的居住用地，在符合規劃、城市景觀前提下，鼓勵建設單位先行對商業部分進行開發建設。商業建筑規模不得超出地塊應建商業比例，建筑基底面積須大于用地面積的三分之一；建設項目應辦理立項手續；結合項目實際情況，規劃報批前征求屬地街道辦、區營商環境和促進局、區經濟發展和統計局書面意見；建設項目須在規劃許可后半年內動工；不得對外銷售和辦理分割單元產權登記，遠期結合發展需要，須按地塊所在規劃要求開發建設。規劃方案須報區國土空間規劃委員會審議。參照一般建設項目的收費標準繳納城市基礎設施配套費和人防易地費。

　　（十）支持部分居住用地調整為商業服務業用地

　　鼓勵土地使用權人結合市場需求申請將控制性詳細規劃（下稱控規）中規劃為居住用途的用地調整為商業服務業用地。調整控規程序嚴格按法定程序執行，土地使用權人須承諾在控規調整完成后3個月內完善用地手續。

　　(十一)支持未開發用地中短期建設

　　已取得用地手續、現狀尚未開發的用地，證載用途與現行法定控規不一致或控規尚未編制,經區自然資源分局核定5年內無法按照現行法定規劃或證載用途實施建設的，鼓勵和引導土地使用權人辦理城市公共和市政設施用房、各類體育運動娛樂、停車場、汽車充電樁等中短期建設手續。中短期建設的使用期為5年;使用期到期前3個月，土地使用權人可最多申請續期一次;土地使用權人經重新評估和審核后，可予以辦理續期手續，續期期限不超過5年，自原批準使用期滿之日起算。不具備完善手續的由建設單位自行拆除，不予辦理產權登記；期滿前具備完善手續的按程序完善相關手續。

　　四、優化規劃管控

　　（十二）優化商業和居住項目停車位配比

　　商業和居住項目配建停車位按用地規模分級控制：用地面積5000平方米以下(含5000平方米)停車位≥0.6個/100平方米計容建筑面積；用地面積5000平方米以上至10000平方米以下停車位≥0.8個/100平方米計容建筑面積；用地面積小于10000平方米的，對地面停車比例不作強制要求。用地面積大于等于10000平方米的用地執行《惠州市城鄉規劃管理技術規定（2023年）》（下稱《惠規》）。項目銷售時應將車位配建情況作為不利因素告知購買人。

　　已按現行標準辦理規劃設計條件的項目，同意執行新標準，為加快項目推進，此類項目無需重新辦理規劃設計條件。對于在建（含已售和未售）的商品住宅項目，允許按新標準辦理方案調整，已取得預售許可證的項目須提供全部已售業主的書面同意意見。

　　（十三）合理確定沿街退線管控

　　對于現在建設比較成熟的地段，5000平方米（含5000平方米）以下地塊（含個人住宅）建筑退讓道路紅線距離（下稱“建筑退線”）管控要求可參考周邊現狀建設情況和《惠規》統籌研究。如道路近期暫無改造計劃，該段道路兩側地塊新建或改建的建筑退線確有困難不能達到《惠規》要求，其建筑退線可與周邊相鄰建筑齊平，但不得占用城市綠地、不得違反河道藍線和海岸建筑退縮線等相關規定，遠期道路改造須服從規劃要求。退道路紅線距離不滿足控規的，規劃方案須報區國土控規規劃委員會審議。

　　（十四）明確《惠規》與片區控規建筑對退線不一致的管控要求

　　我區控規主要在2016年前后獲得市政府批復，控規中建筑退線根據我區實際情況設定，建筑退線距離略小于《惠規》。考慮我區大部分主次干道的建筑退線基本按現行控規要求退線，針對《惠規》與片區控規建筑退線不一致的項目，建筑退線按已批片區控規要求執行。

　　（十五）優化居住用地公共設施及公用設施配套

　　對已取得不動產權屬證書、現狀尚未開發建設的3000平方米以下（含3000平方米）用地，在用地權屬單位承諾不作為商品房開發、不銷售和不辦理分割單元產權登記后，公共設施及公用設施在滿足控規的前提下，必配項調整為體育活動場地、生活垃圾收集點、配電網配電站、公共廁所、5G通信基站機房及配套設施。

　　本措施自印發之日起實施，有效期3年。本措施規定事項如與新出臺政策(包括本級、上級)有沖突的，以新政策為準;本措施在印發實施后如需調整的，由區自然資源分局牽頭及時進行修訂。